Por norma general, todos aquellos que se han visto involucrados en la compra de un inmueble bien directa o indirectamente han oído hablar o se han visto ante un contrato denominado “de arras”; pero ¿qué es realmente un contrato de arras, también llamado de arras y señal? ¿qué efectos tiene y obligaciones y derechos derivan del mismo?
En el derecho civil español, la transmisión efectiva de un bien inmueble se consume por medio de escritura pública, es decir en documento de compraventa suscrito ante fedatario público, es decir ante notario. (También hay casos de adquisición por sentencia judicial, pero eso es otro capítulo).
Como paso previo a la escritura pública, en la que se desembolsa todo el precio y toma de posesión del inmueble (salvo otros pactos entre las partes) se suele realizar un contrato privado de compraventa que generalmente se suele denominar de “arras o señal”. Este contrato debe reflejar las condiciones esenciales del contrato señalando los aspectos que las partes han acordado como precio, forma de pago, libertad de cargas, la asunción de gastos derivados del contrato, etc.
Dado que desde que las partes acuerdan las condiciones esenciales de la compraventa hasta la efectiva transmisión del inmueble en escritura pública existe un periodo de tiempo amplio (gestiones hipotecarias, mudanzas, etc.) es aconsejable realizar un documento que refleje los acuerdos adaptados y que garanticen mediante la entrega de una cantidad económica que garantice el cumplimiento de lo acordado en la negociación de compraventa.
Esta cantidad entregada por el comprador y recepcionada por el vendedor ha venido a denominarse “arras o señal) si bien es importante que así sean denominadas en el contrato para que causen los efectos que la ley prevé. El artículo 1454 del Código Civil dice:
“si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Este precepto refleja lo que en derecho llamamos “arras penitenciales”, únicas reguladas en el Código Civil ya que los otros tipos de arras, “arras confirmatorias” y “arras penales” no se contemplan en el código.
¿Cuál es la diferencia entre las mismas? Pues determinante, dado que las primeras y contempladas en el Código Civil dan la posibilidad de rescisión del contrato de compraventa marcando como única condición el abono de la indemnización en la cuantía entregada como señal, salvo que las partes acuerden otra cuantía.
Las arras confirmatorias y penales marcan también la cuantía indemnizatoria pero en éste caso la parte perjudicada por el incumplimiento, puede exigir el cumplimiento del contrato aparte de la indemnización que pueda recibir.
Por tanto ¿Qué es lo importante a tener en cuenta? Si realizamos un contrato de arras o señal y las referimos “conforme al artículo 1454 del Código Civil” o hacemos mención a su contenido, debemos ser conscientes que el negocio de compraventa se puede disolver por cualquiera de las partes siempre que el incumplidor indemnice con la cuantía entregada como señal: por ello cuanta más alta sea esa cantidad más garantías tendremos para el cumplimiento de lo acordado.
Si es nuestra voluntad efectiva la de evitar en cualquier caso la resolución contractual, así debería señalarse en el contrato marcando la señal directamente a cuenta del precio, marcar la cuantía indemnizatoria como creamos conveniente ante el incumplimiento (por ejemplo el incumplimiento fragante del plazo), a parte de la exigibilidad de la compraventa, que seguramente se tendrá que dilucidar mediante resolución judicial.
